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Dans le cadre d'une acquisition immobilière destinée à une exploitation locative, il est primordial de prendre en considération le régime fiscal applicable à l'activité envisagée. Parmi les régimes qui s’offrent à l’acquéreur, celui de la parahôtellerie ouvre le droit à récupérer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) au terme de l’acquisition. Un statut avantageux au premier abord, qui nécessite toutefois un éclairage particulier pour en mesurer toutes les implications, notamment fiscales.
Le régime para-hôtelier concerne les loueurs en meublé qui, en plus de la location de biens, fournissent au moins trois des quatre prestations suivantes :
La mise en œuvre de ces services ne peut se limiter à la simple déclaration du propriétaire du bien. Elle doit correspondre à une réalité matérielle et fait l’objet de vérifications par l’administration fiscale.
En effet, ces services devront être fournis dans des conditions similaires à celles de l'hôtellerie.
Un loueur en parahôtellerie n’est donc plus un loueur en meublé, le régime fiscal de la location meublée n’est donc pas applicable.
Lorsqu'un loueur en meublé devient exploitant para-hôtelier, il se trouve assujetti à la TVA, tant sur les recettes de ses locations para hôtelières que sur les services complémentaires fournis. Cet assujettissement entraîne des obligations déclaratives et comptables supplémentaires.
La possibilité de récupérer la TVA est conditionnée par le type de bien acquis :
► En Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA)
► Neuf ou achevé depuis moins de 5 ans et vendu par un professionnel
► Revente par un revendeur ayant récupéré sa TVA sur son investissement initial
Il est également possible de récupérer la TVA sur le prix des travaux de rénovation lorsque celle-ci est qualifiée de "lourde", conformément aux critères fiscaux en vigueur.
Il existe également un engagement de durée. Pour être en mesure de récupérer la TVA facturée lors de l'achat, un engagement à louer le bien pendant une période minimale de 20 ans doit être pris. En cas de non-respect de cet engagement, l’administration fiscale peut exiger le remboursement de la TVA rétrocédée, au prorata de la durée réelle de l’activité para hôtelière exercée.
À titre illustratif, si un bien en VEFA est acquis pour 850 000 euros Hors Taxes le montant de la TVA à 20% sera de 170 000 euros. Cette somme pourra être récupérée soit au moment de l'acquisition soit lors des appels de fonds.
La maîtrise du régime para-hôtelier et des règles de récupération de la TVA est cruciale pour optimiser son investissement immobilier. Compte tenu de la complexité des règles fiscales et des implications potentielles sur votre situation financière, il est vivement recommandé de consulter un spécialiste en matière fiscale pour une analyse détaillée et personnalisée de votre cas.
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