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Immobilier alpin : un marché en pleine (r)évolution

Ces derniers mois voire dernières années, le marché de l'immobilier alpin n'a eu de cesse de se mouvoir. Cette évolution est notamment conditionnée par de nouvelles pratiques touristiques, des exigences d'achat revues à la hausse, et un contexte suisse freiné par des contraintes économiques et fiscales.

Tandis que de plus en plus de particuliers français et helvètes franchissent le pas de l'investissement immobilier de luxe dans une station de ski, les communes alpines, conscientes des exigences nouvelles de ces nouveaux acquéreurs, doivent redoubler d'efforts pour attirer un public de plus en plus sélectif.

L'attrait envers les montagnes n'a, en effet jamais été aussi fort. Impulsé par une génération de baby-boomers qui s'est prise d'amour pour le ski alpin, le goût pour les hauts sommets n'a cessé de croître auprès des générations qui ont succédé, si bien que le nombre de touristes et de potentiels acquéreurs a connu une forte hausse depuis les années 2000. Il a semble-t-il atteint son paroxysme entre 2008 et 2009, avec pas moins de 80 millions de visiteurs comptabilisés dans les alpes françaises et suisses.

Les Alpes couvrant un vaste domaine de plus de 205 000 kilomètres carrés, les futurs acquéreurs doivent hiérarchiser leurs priorités avant de porter leur choix sur une station. On distingue en réalité deux catégories d'acheteurs : les skieurs chevronnés qui privilégient les stations en haute altitude, en opposition à un public d'acheteurs familial qui souhaite tirer un revenu locatif de son investissement immobilier aussi bien l'hiver que l'été, et qui se laisse plus facilement séduire par une station offrant un large panel d'activités.

Les offices de tourisme en particulier témoignent de la volonté des stations de ski de diversifier leur offre de loisirs, afin de séduire un public de visiteurs dont les centres d'intérêts ne sont plus uniquement focalisés sur le ski alpin. Une étude récente a en effet démontré que 25% des personnes qui se rendent dans une station ne pratiquent pas le ski alpin, et souhaitent se tourner vers des activités complémentaires.

Ainsi, les stations ont progressivement réorienté leur stratégie en développant en leur sein des installations séduisantes : spas, parcs aquatiques, patinoires, parcours de luge d'été, ou pistes de VTT font désormais partie des équipements nouveaux dont elles ont fait l'acquisition afin de rester compétitives.

Les performances des stations selon l'évolution des prix de l'immobilier alpin

Val d'Isère voit ses prix augmenter en moyenne de +2,9%. Val d'Isère bénéficie notamment d'une altitude propice à un enneigement durable et fiable : la demande excède aujourd’hui l’offre.

Saint Martin de Belleville, station-village des 3 Vallées, combine tout ce que les investisseurs recherchent au niveau du domaine skiable, de l'état d'esprit, des services proposés ou encore de l'architecture. Même si les pris restent en deça de ceux observés dans les stations voisines, l'augmentation moyenne est de +3,4%. 

Megève, qui fait aujourd'hui figure de valeur refuge, a vu son offre en matière de culture, de shopping et de vie nocturne évoluer grâce à une nouvelle génération. Dans cette destination où l'on peut vivre à l'année, les prix connaissent la plus faible augmentation, avec +1,5% en moyenne. 

Les marchés des stations de Courchevel et Méribel, eux, continuent leur croissance dynamique. Valeurs sûres à tous les niveaux, l'organisation des Mondiaux de ski alpin en 2023 contribue à renforcer l'image et la dynamique d'investissement de ces deux stations, dans lesquelles les prix augmentent en moyenne de +2% à +2,4%.

Courchevel en tête du classement du prix au m2 le plus élevé dans les Alpes françaises

Avec un prix moyen de 25 500€ au m², c'est Courchevel 1850 qui affiche les tarifs les plus élevés dans le domaine de l'immobilier alpin de luxe en France.

La station est talonnée par Val d'Isère, qui affiche un prix au m² moyen égal à 19 000€.

Les communes de Méribel, Courchevel 1550 et Courchevel 1650 affichent des tarifs moyens au m² équivalents, avec une moyenne de 16 000€ par m².

Marché immobilier à Courchevel

Des stations de ski en pleine mutation

Le marché alpin est en constante évolution. Si elles veulent rester compétitives et attirer de nouveaux acquéreurs, touristes et résidents, les stations ont compris qu'elles n'auraient d'autre choix que de s'adapter en améliorant la qualité et la diversité de leurs équipements. Alors qu'elles ont connu un pic d'affluence entre 2008 et 2009 avec pas moins de 80 millions de visiteurs, les stations françaises et suisses doivent désormais faire face à une mutation du marché, qui s’appuie notamment sur une stabilisation voire une baisse du nombre de visiteurs annuels.

Les investisseurs font également part de leurs exigences nouvelles, avec pour critères premiers un enneigement fiable, une bonne qualité d'hébergement et d'installations. L'évolution majeure à laquelle les stations doivent répondre réside dans la diversification des centres d'intérêt qui animent les touristes alpins. Alors que la génération des baby-boomers éprouvait un amour inconditionnel pour le ski alpin, les visiteurs contemporains manifestent en effet des besoins nouveaux.

L'investissement des stations dans des canons à neige, de nouvelles télécabines ou téléskis est une condition indispensable mais insuffisante pour parvenir à drainer un public de touristes exigeants dont le niveau d'attentes a considérablement évolué. Les récentes données publiées nous apprennent en effet que 25 % des touristes alpins se déclarent non-skieurs.

Multiplication des activités de loisirs sportifs au cœur des stations alpines

Face à cette réalité, les stations alpines ont compris l'enjeu relatif à l'élargissement et l'amélioration de leurs installations de loisirs. D'autant que cette diversification des activités alpines veut encourager le tourisme estival en montagne.

Afin de répondre à ces envies nouvelles, les stations doivent redoubler d'efforts afin de proposer des équipements divers et attractifs. Désormais il n'est plus rare de profiter en station d'activités telles que la randonnée en VTT, le patin à glace, le golf en hiver, le parapente ou les tyroliennes.

Les stations qui ne s'adapteront pas à ce nouveau contexte assisteront inévitablement à la baisse de leurs investissements immobiliers ; les acquéreurs ayant tout intérêt à investir dans des stations qui promettent à leurs futurs locataires des équipements modernes et attractifs.

Par voie de conséquence, les communes concernées bénéficieront d'une hausse des services et structures destinées aux résidents permanents : établissements scolaires, transports, services de santé etc...

De belles réalisations et des projets ambitieux à venir

Parmi les aménagements notoires réalisés en 2018 on compte l'installation de nouveaux systèmes de remontées mécaniques et/ou de système d'enneigement dans les stations de Chamonix, Courchevel, Méribel et Megève.

De nouveaux équipements concernent les activités étrangères au ski, comme par exemple la création du parc aquatique Aquamotion à Courchevel, d'une nouvelle piste de luge de nuit à Moriond (commune située à 3km de Courchevel), ou encore d'un nouveau centre sportif à Megève.

La station de Val d’Isère a vu la création de la nouvelle zone de Solaise, qui comprend de nombreuses installations nouvelles : cabines, loge de jour, tapis magiques, télésiège 4 places et piste destinée aux débutants. Un restaurant d’altitude a également vu le jour : l’Etincelle.

Découvrir Val d'Isère

A Méribel, une nouvelle piste de VTT a récemment été créée. De nouveaux projets sont en cours pour la station, avec notamment la remise à neuf de la télécabine de Brides les bains, et l’installation d’un nouveau télésiège Roc de Tougne à Méribel-Mottaret.

A Courchevel, la création d’un nouveau télésiège d’Aquamotion et d’une télécabine de Moriond figure parmi les projets phares à venir pour la commune. Les deux communes préparent enfin une offre conjointe afin d’accueillir la coupe du monde de ski en 2023.

De nombreux autres projets d'aménagements sont prévus dans les années à venir. Parmi les plus spectaculaires, on compte la création de deux nouveaux complexes hôteliers haut de gamme à Megève.

Découvrir Megève

Des stations alpines au rayonnement international

La station de Val d'Isère attire également une clientèle internationale, accueillant notamment de nombreux touristes britanniques, mais également des visiteurs suédois, néerlandais et allemands. Les brésiliens semblent particulièrement séduits par la station de Courchevel. Enfin, on retrouve nos voisins transalpins au sein des stations comme Megève.

Des stations de ski qui investissent massivement dans des installations modernes et compétitives, des touristes qui apprécient les nouvelles activités qu'offrent les villages alpins, et des acheteurs qui revoient à la hausse leurs critères d'acquisition. Tel est le portrait actuel du marché de l'immobilier alpin, qui promet encore de belles évolutions en 2018.

L'objectif de tout nouvel acquéreur doit être de se procurer un bien au prix du marché et de s'assurer une bonne rentabilité. Bon nombre des acquéreurs choisissent de louer leur bien, en raison du rabais de TVA proposé en France ou bien tout simplement pour couvrir leurs dépenses.

Nos voisins helvètes en quête d'une résidence principale peuvent s'appuyer sur la solidité de leur devise, tandis que ceux qui cherchent à acquérir une résidence secondaire seront plutôt tenter de louer, ou bien d'investir dans un bien situé au cœur d'une station française voisine.

Le marché de la location immobilière en station est lui aussi en mouvement

Progressivement, on assiste en effet à une modification des pratiques touristiques en termes de réservations saisonnières. Les visiteurs se tournent désormais vers la location de chalets et d’appartements incluant services, alors que ces parts de marché étaient jusqu’alors réservées à l’hôtellerie et aux résidences de tourisme.

A Méribel, la tendance observée précédemment qui semblait annoncer une baisse de fréquentation de -0.7% au 15 novembre puis -0.5% au 1er décembre s’est inversée. Au 10.01.2018, on relève en effet une hausse de +5.6% des réservations sur les lits chauds et tièdes. Les résidences de tourisme sont en net progrès, passant en un peu plus d’un mois d’une baisse de -4,2% (au 1er décembre) à +5.4% au 10.01.2018. Les agences immobilières enregistrent elles aussi de belles évolutions, avec une hausse de +7.6% à date.

Marché Immobilier à Méribel

Du côté de Val d’Isère, on relève à la même date une progression de +1.3% des réservations sur lits chauds et tièdes. Le secteur des agences immobilières est celui qui enregistre la hausse la plus significative en comparaison avec l’année précédente (+12,5%). Les réservations en résidences de tourisme progressent timidement de +0.4%, tandis que les secteurs hôteliers et de celui des villages & centres de vacances progressent respectivement de +3.6% et +2.1%.