Le marché de l'immobilier de montagne

Ces derniers mois voire dernières années, le marché de l'immobilier alpin n'a eu de cesse de se mouvoir. Cette évolution est notamment conditionnée par de nouvelles pratiques touristiques, des exigences d'achat revues à la hausse, et un contexte suisse freiné par des contraintes économiques et fiscales.

Une tendance immobilière à la hausse

Tandis que de plus en plus de particuliers français et helvètes franchissent le pas de l'investissement immobilier de luxe dans une station de ski, les communes alpines, conscientes des exigences nouvelles de ces nouveaux acquéreurs, doivent redoubler d'efforts pour attirer un public de plus en plus sélectif.

L'attrait envers les montagnes n'a, en effet, jamais été aussi fort. Impulsé par une génération de baby-boomers qui s'est prise d'amour pour le ski alpin, le goût pour les hauts sommets n'a cessé de croître auprès des générations qui ont succédé, si bien que le nombre de touristes et de potentiels acquéreurs a connu une forte hausse depuis les années 2000. Il a semble-t-il atteint son paroxysme entre 2008 et 2009, avec pas moins de 80 millions de visiteurs comptabilisés dans les Alpes françaises et suisses.

PANORAMA DE L'IMMOBILIER DE MONTAGE

Les Alpes couvrant un vaste domaine de plus de 205 000 kilomètres carrés, les futurs acquéreurs doivent hiérarchiser leurs priorités avant de porter leur choix sur une station. On distingue en réalité deux catégories d'acheteurs : les skieurs chevronnés qui privilégient les stations en haute altitude, en opposition à un public d'acheteurs familial qui souhaite tirer un revenu locatif de son investissement immobilier aussi bien l'hiver que l'été, et qui se laisse plus facilement séduire par une station offrant un large panel d'activités.

Essor du marché alpin : des chalets anciens aux stations ultra-modernes

Contrairement aux idées reçues, la pratique du ski alpin est plutôt ancienne. Elle s'est diffusée dès les années 1890, d’abord comme moyen de transport, puis comme sport d’hiver en plein air. Face au Mont-Blanc, Chamonix est l’un des premiers villages de montagne à se transformer en station de ski puis, durant les Trente Glorieuses, de nombreuses stations d’Isère et de Haute-Savoie lui emboiteront le pas. Les chalets qui furent érigés à cette occasion côtoient des immeubles avant-garde aux nombreux équipements. Les voyageurs s’ouvrent ainsi aux pratiques d’hiver (raquettes, ski de fond, chien de traîneau) et d’été (randonnée, VTT, pêche à la ligne).

Historiquement, le marché immobilier alpin est donc caractérisé par deux types de biens : 

• L'immobilier ancien, très prisé pour l’achat de résidences secondaires et l’investissement locatif
• L’immobilier neuf, avec la construction de résidences skis aux pieds et de logements plus accessibles pour les habitants de la station

Dans les stations, tous les types de biens sont pris d’assaut. L’installation de nouvelles remontées mécaniques, la diversification des services et des prestations proposées par les chalets sont autant de facteurs qui augmentent la valeur immobilière des appartements et chalets alentour.

Les offices de tourisme en particulier témoignent de la volonté des stations de ski de diversifier leur offre de loisirs, afin de séduire un public de visiteurs dont les centres d'intérêts ne sont plus uniquement focalisés sur le ski alpin. Une étude récente a en effet démontré que 25% des personnes qui se rendent dans une station ne pratiquent pas le ski alpin, et souhaitent se tourner vers des activités complémentaires.

Ainsi, les stations ont progressivement réorienté leur stratégie en développant en leur sein des installations séduisantes : spas, parcs aquatiques, patinoires, parcours de luge d'été, ou pistes de VTT font désormais partie des équipements nouveaux dont elles ont fait l'acquisition afin de rester compétitives.

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Quelques chiffres sur le marché immobilier des stations de ski

Chaque hiver en France, plus de 10 millions de personnes fréquentent les stations des Alpes et d’Isère. Un tiers d’entre eux sont étrangers et viennent de Russie, du Qatar et d’ailleurs.

Méribel, Courchevel, Megève, Les Gets, Val d’Isère, Val Thorens comptent parmi les villages d’altitude les plus recherchés. D’autres comme Saint Martin de Belleville sont plus confidentiels, mais cette ambiance intimiste plaît aux amoureux des alpages et des forêts sauvages.

Le budget de leurs vacances au ski est d’environ 1 000€ par semaine par personne, logement inclus, soit 4 000€ pour une famille de deux enfants. Dans les stations les plus chères (comme Courchevel 1850), le montant moyen est bien plus élevé, aux alentours de 7 000€ par famille pour un appartement et plus encore pour un chalet de luxe.

Des stations de ski en pleine mutation

Le marché alpin est en constante évolution. Si elles veulent rester compétitives et attirer de nouveaux acquéreurs, touristes et résidents, les stations ont compris qu'elles n'auraient d'autre choix que de s'adapter en améliorant la qualité et la diversité de leurs équipements. Alors qu'elles ont connu un pic d'affluence entre 2008 et 2009 avec pas moins de 80 millions de visiteurs, les stations françaises et suisses doivent désormais faire face à une mutation du marché, qui s’appuie notamment sur une stabilisation voire une baisse du nombre de visiteurs annuels.

Les investisseurs font également part de leurs exigences nouvelles, avec pour critères premiers un enneigement fiable, une bonne qualité d'hébergement et d'installations. L'évolution majeure à laquelle les stations doivent répondre réside dans la diversification des centres d'intérêt qui animent les touristes alpins. Alors que la génération des baby-boomers éprouvait un amour inconditionnel pour le ski alpin, les visiteurs contemporains manifestent en effet des besoins nouveaux.

L'investissement des stations dans des canons à neige, de nouvelles télécabines ou téléskis est une condition indispensable mais insuffisante pour parvenir à drainer un public de touristes exigeants dont le niveau d'attente a considérablement évolué. Les récentes données publiées nous apprennent en effet que 25 % des touristes alpins se déclarent non-skieurs.

Afin de répondre à ces envies nouvelles, les stations doivent redoubler d'efforts afin de proposer des équipements divers et attractifs. Désormais il n'est plus rare de profiter en station d'activités telles que la randonnée en VTT, le patin à glace, le golf en hiver, le parapente ou les tyroliennes.

Les stations qui ne s'adapteront pas à ce nouveau contexte assisteront inévitablement à la baisse de leurs investissements immobiliers ; les acquéreurs ayant tout intérêt à investir dans des stations qui promettent à leurs futurs locataires des équipements modernes et attractifs.

Par voie de conséquence, les communes concernées bénéficieront d'une hausse des services et structures destinées aux résidents permanents : établissements scolaires, transports, services de santé etc.

Impact du Covid-19 sur les prix du marché immobilier alpin

Ni la crise des subprimes en 2008, ni la pandémie de covid-19 n’ont su enrayer la montée des prix sur les sommets alpins. Au plus fort de la crise financière, les stations des Alpes françaises ont vu leurs prix geler pendant 3 ans, avant de reprendre leur augmentation constante, dans la lignée des tendances amorcées durant les années 1980.

En 2021, les remontées mécaniques ont été fermées pour cause de pandémie et les Britanniques (et autres touristes étrangers) n’ont pas pu profiter de la montagne. Pourtant, bon nombre de Français sont venus skier sur les sommets et prendre le grand air sur les hauteurs des 3 Vallées et de la Tarentaise. L’activité ne ralentit pas et le marché immobilier de montagne se porte toujours aussi bien.

Les Championnats du Monde Courchevel-Méribel 2023 devraient d’ailleurs accélérer la hausse des prix sur les stations du domaine skiable des 3 Vallées et alentours.

Des stations alpines au rayonnement international

La station de Val d'Isère attire également une clientèle internationale, accueillant notamment de nombreux touristes britanniques, mais également des visiteurs suédois, néerlandais et allemands. Les brésiliens semblent particulièrement séduits par la station de Courchevel. Enfin, on retrouve nos voisins transalpins au sein des stations comme Megève.

Des stations de ski qui investissent massivement dans des installations modernes et compétitives, des touristes qui apprécient les nouvelles activités qu'offrent les villages alpins, et des acheteurs qui revoient à la hausse leurs critères d'acquisition. Tel est le portrait actuel du marché de l'immobilier alpin, qui promet encore de belles évolutions pour les prochaines années.

L'objectif de tout nouvel acquéreur doit être de se procurer un bien au prix du marché et de s'assurer une bonne rentabilité. Bon nombre des acquéreurs choisissent de louer leur bien, en raison du rabais de TVA proposé en France ou bien tout simplement pour couvrir leurs dépenses.

Nos voisins helvètes en quête d'une résidence principale peuvent s'appuyer sur la solidité de leur devise, tandis que ceux qui cherchent à acquérir une résidence secondaire seront plutôt tentés de louer, ou bien d'investir dans un bien situé au cœur d'une station française voisine.

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