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Fiscalité française

Fiscalité française

Cimalpes vous accompagne dans votre projet immobilier

Sci, pinel, impôts, lmnp, on vous dit tout…

Devenir propriétaire est le rêve de nombreux Français !

Investir dans la pierre est en effet un bon investissement dans un patrimoine tangible, habitable. De plus, l'achat immobilier est facilité par de nombreux leviers financiers. Que faut-il savoir avant l'acquisition d’une résidence secondaire ? Quels dispositifs existent pour l’investissement locatif en montagne ?

Cimalpes vous conseille dans tous les aspects de la fiscalité immobilière : ressorts de la SCI, dispositif PINEL, impôts liés à l’habitat. pour faciliter tous vos projets immobiliers et vous aider à faire fructifier chacun de vos investissements.

Devenir propriétaire en France

Les Alpes françaises comptent parmi les destinations de vacances les plus prisées. Dans les stations de ski d’altitude, l’investissement locatif permet à de nombreux non-résidents de profiter de leur destination quelques semaines par an tout en réalisant une marge appréciable le reste de l’année.

Cimalpes est bien plus qu’un réseau d’agences immobilières. Notre objectif, au-delà de l’achat d’un chalet ou d’un appartement bien situé, est de vous conseiller et de vous accompagner tout au long de votre projet.

L’acte d’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien à louer suit sensiblement les mêmes étapes que lors d’une acquisition de résidence principale :

  • Découverte du bien
  • Offre d’achat
  • Signature du compromis de vente, avec le versement d’une avance de 5 à 10% du prix de vente
  • Obtention éventuelle d’un prêt bancaire ou familial
  • Signature de l’acte authentique en présence du notaire, avec paiement du prix de vente total (dont frais de notaire) et remise des clés. 

Calcul des frais de notaire

Seul l’acquéreur est soumis aux frais de notaire.

Ceux-ci, couplés aux frais d’enregistrement (aussi appelés droits de mutation), s’élèvent en moyenne à 7% du prix de vente global du bien.

Dans le cadre de l’immobilier neuf, il est possible de bénéficier de frais de notaire réduits. Dans l’ancien. Les frais de notaires représentent alors seulement 2 à 3% du prix de vente pour une maison, un chalet ou un appartement neuf ou de moins de 5 ans.

Ce que l’on appelle “frais de notaire” est en fait un ensemble de frais composés comme suit :

  • 80% de taxes et impôts destinés à l’État et aux collectivités locales
  • 10% de débours, c’est-à-dire de sommes avancées par le notaire pour les frais liés aux documents
  • 10% de rémunération de l’office notarial, constitués des tarifs réglementés appelés “émoluments” ainsi que des honoraires fixés librement par le notaire. 
  • 0,1% de publicité foncière

La TVA immobilière : 20% du prix du bien neuf

D’après le Code général des impôts, la TVA immobilière s’applique aux terrains à bâtir vendus par un professionnel, aux immeubles à vendre, à certains logements sociaux collectifs et aux biens neufs et en VEFA. En VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), elle est à verser au fil des encaissements du prix d’achat total. Dans certains cas, ce montant est récupérable.

 

Comprendre la récupération de TVA

Dispositif Pinel

Depuis janvier 2021 et jusqu’en 2024, le dispositif PINEL est réservé aux investissements réalisés au sein de bâtiments d'habitation collectifs. Il facilite l’acquisition d’appartements neufs, en VEFA ou anciens, à réhabiliter entièrement, là où l’offre immobilière est la plus tendue sur le territoire. 

 

zone A, A bis et B1

 

Les foyers français ont ainsi droit à une réduction d’impôts allant jusqu’à 300 000€ par an, dans la limite de 5 500€ par m².

Ce dispositif facilite l’investissement locatif des particuliers et des SCI. Il est toutefois soumis à de nombreuses conditions :

  • L’appartement doit être loué nu pendant minimum 6, 9 ou 12 ans (plus la durée est longue, plus le taux de réduction d’impôt sera généreux).
  • Il doit être loué à un foyer aux ressources modestes, fixées par plafond.
  • Le prix du loyer est plafonné par décret.

Quand créer une SCI ?

La SCI (pour Société Civile Immobilière) est une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Chaque contributeur obtient des parts sociales proportionnelles à son investissement.

Cette structure facilite également la transmission de patrimoine, car ses membres peuvent se céder des parts entre eux. La SCI procure également un abattement en cas de revente du bien ou de donation à un héritier.

Elle peut être assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette dernière option permettra de déduire certaines charges et amortissements, telles que les travaux menés pour la rénovation du logement ou les frais de gestion locative, par exemple.

Défiscalisation : le statut LMNP pour la location meublée

Le statut de loueur en meublé non-professionnel est un dispositif de défiscalisation immobilier. Il est accessible uniquement aux particuliers qui louent un logement meublé sur de courtes périodes sous condition de plafond :

  • Les recettes de votre location de vacances ou de courte durée sont inférieures à 23 000€ par an
  • Vos loyers perçus ne représentent pas plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

En tant que loueur en meublé non-professionnel, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 500€, votre régime fiscal est le régime réel simplifié. Sous ce régime, de nombreuses charges comme les frais de rénovation et d’assurance sont déductibles d’impôts.

En deçà, il est préférable d’opter pour le régime micro-BIC, à moins que vous ne soyez en train d’entreprendre des travaux dans le logement à louer. En effet, le régime micro-BIC donne droit à un abattement fiscal de 50% sur les revenus imposables d’une location en meublé (71% pour les revenus de l’immobilier de tourisme).

Imposition sur le revenu locatif

Lorsque vous louez un bien durant la saison, deux régimes sont applicables : le régime forfaitaire et le régime réel.

Les bénéfices sont imposables :

  • Selon le taux en vigueur pour les résidents français + contributions sociales à hauteur de 17.2%
  • Selon un taux minimal de 20% pour les non-résidents + contributions sociales à hauteur de 17.2%

Taxation de la plus-value immobilière

La taxation de la plus-value immobilière est déterminée comme suit :

Prix de vente – prix d’acquisition = plus-value brute

La plus-value est déterminée après la déduction des abattements pour la période de possession du bien.

Les taux d’imposition sont les suivants :

19 % pour l’impôt sur le revenu + impôts supplémentaires / majoration de 2% à 6 %  + prélèvements sociaux de 17.2%

L'héritage en France

Léguer vos biens

  • Êtes-vous soumis au droit civil français ? (loi sur l’héritage)

La loi qui s’applique est celle du droit du dernier lieu de résidence du défunt

Sauf si le défunt a stipulé dans un testament, que la loi applicable doit être celle du pays dont il détient la nationalité. Le droit français stipule qu’il n’est pas possible de déshériter ses enfants (principe de « réserve héréditaire »)

L’impôt sur la succession

  • La transmission de vos biens est soumise à la fiscalité française si :
    • Votre dernier lieu de résidence était en France
    • Vous possédez des biens en France
    • Vos héritiers/donataires ont résidé au moins 6 années en France durant les 10 années précédant la succession, s’il y a absence de convention fiscale.

 

 

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