La fiscalité française de l'immobilier

Être propriétaire en France

La France est l’une des destinations touristiques les plus prisées. Elle est aussi très attrayante pour les investisseurs immobiliers non-résidents. Néanmoins, les aspects administratifs, légaux et fiscaux sont sources de préoccupations pour les investisseurs étrangers.

Notre but est de vous conseiller et de vous accompagner tout au long de votre projet concernant ces différents points.

Lorsque vous procédez à l’achat d’une propriété, plusieurs étapes s’appliquent :

• Offre d’achat
• Signature du compromis de vente (paiement de 5% à 10% du prix de vente)
• Période de rétractation de 10 jours (l’acquéreur a le droit d’annuler l’achat en ne payant aucune indemnité)
• Obtention éventuelle d’un prêt
• Environ 2 mois pour signature de l’acte authentique en présence du notaire (paiement du prix de vente et remise des clefs)

Concernant les frais de notaire, seul l’acquéreur y est soumis. La somme totale des frais de notaires et d’enregistrement représente approximativement 7 % du prix d’acquisition.

Taxe foncière et habitation

En France, la taxe d’habitation et la taxe foncière sont les deux principaux impôts pour lesquels vous serez redevables.

Vous recevez votre avis d’imposition directement par la poste ou bien vous avez la possibilité de régler et de recevoir votre avis d’imposition en ligne.

La taxe foncière : Elle est due chaque année par les propriétaires d’un terrain construit ou non. Elle est définie par le service fiscal et le centre des finances publiques. Il prend en compte la valeur locative de la délimitation cadastrale et le taux déterminé par les collectivités locales. La date limite de paiement est généralement autour du 15 octobre.

La taxe d’habitation : Cet impôt s’applique à tous les logements, aux résidences principales ou secondaires, et à tous (propriétaires ou locataires).

Cette taxe est directement calculée par le service fiscal, elle est due si le locataire occupe le logement au 1er/01 de l’année d’imposition. La valeur locative du bien est multipliée par le taux d’imposition défini par les collectivités locales. La date limite de paiement est généralement autour du 15 novembre.

Imposition sur le revenu locatif

Lorsque vous louez un bien durant la saison, deux régimes sont applicables : le régime forfaitaire et le régime réel. Les bénéfices sont imposables.

Selon le taux en vigueur pour les résidents français + contributions sociales à hauteur de 17.2%

Selon un taux minimal de 20% pour les non-résidents + contributions sociales à hauteur de 17.2%

L'impôt sur la fortune immobilière

Qui doit payer cet impôt ?

Vous êtes redevables de cet impôt si votre patrimoine immobilier excède 1.3 millions d’euros.

Actif taxable : propriétés construites ou non (terrain constructible ou agricole…), droits immobiliers, parts d’une entreprise immobilière. Les résidences principales : si la résidence fiscale est en France, vous bénéficierez d’un abattement de 30%.

Passif déductible : Depuis la dernière loi des Finances, seules certaines dettes sont déductibles.

• Règle générale : sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l’année imposable et qui sont liées à l’acquisition d’une propriété, des frais de rénovation, d’entretien, construction, reconstruction, amélioration ou agrandissement.
• Dettes fiscales : seulement celles liées aux biens imposables
• Crédits et dettes bancaires : les prêts in fine, (paiement du capital en une seule fois à l’échéance) deviennent en partie déductibles. La dette est réduite par un montant proratisé prenant en compte le nombre d’années passées sur le nombre d’années du crédit (créant ainsi un amortissement et par conséquent une réduction de la dette déductible)

En ce qui concerne les non-résidents

• Les non-résidents ne sont imposables que sur l’immobilier qu’ils possèdent en France.
• De plus, les impatriés bénéficient d’une exonération d’impôts sur leur propriété à l’étranger, et ce, jusqu’à la fin de la 5ème année suivant leur installation en France.

Plus-value sur la propriété

La taxation de la plus-value immobilière est déterminée comme suit :

• Prix de vente – prix d’acquisition = plus-value brute
• La plus-value est déterminée après la déduction des abattements pour la période de possession du bien, conformément au tableau ci-dessous.

Les taux d’imposition sont les suivants :

• 19 % pour l’impôt sur le revenu + impôts supplémentaires / majoration de 2% à 6 %  + prélèvements sociaux de 17.2%

Les charges suivantes peuvent augmenter le prix d’acquisition :

• Frais d’achat (montant réel ou taux fixe de 7.5% du prix d’achat)

• Montant réel investi en construction, reconstruction ou agrandissement, ou si la propriété est détenue depuis plus de 5 ans, il y a une option possible pour un taux fixe de 15% du prix d’achat

L'héritage en France

Léguer vos biens

• Êtes-vous soumis au droit civil français ? (loi sur l’héritage)

La loi qui s’applique est celle du droit du dernier lieu de résidence du défunt

Sauf si le défunt a stipulé dans un testament, que la loi applicable doit être celle du pays dont il détient la nationalité. Le droit français stipule qu’il n’est pas possible de déshériter ses enfants (principe de « réserve héréditaire »)

L’impôt sur la succession

• La transmission de vos biens est soumise à la fiscalité française si :
  • Votre dernier lieu de résidence était en France
  • Vous possédez des biens en France
  • Vos héritiers/donataires ont résidé au moins 6 années en France durant les 10 années précédant la succession, s’il y a absence de convention fiscale.