Rénover, réhabiliter, rentabiliser

Face à un parc vieillissant et à une construction neuve ralentie, la rénovation et la réhabilitation deviennent une stratégie gagnante pour investir en montagne. Et un levier puissant pour redessiner une montagne vivante, attractive à l’année et génératrice de nouveaux usages.

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Porté par une forte demande pour les résidences secondaires et les investissements locatifs, le marché immobilier en montagne n’a jamais été aussi dynamique. Et s’il rajeunit au fur et à mesure que les nouveaux arrivants, épaulés par des co propriétés concernées, rénovent les biens pour les mettre au goût du jour, une partie du parc immobilier n’a pas encore fait sa mue.

Énergivores, peu confortables, trop étroits, décalés par rapport aux attentes modernes des usagers… On estime que plus de la moitié des logements en stations, pour la plupart construits avant 1975 et l’instauration des premières normes énergétiques, ne correspondent plus aux critères actuels. Si certains s’inquiètent de la situation susceptible de ternir l’attractivité des stations concernées, elle représente une aubaine pour les investisseurs.

En effet, si dans un contexte réglementaire de plus en plus exigeant, rénover devient un impératif pour rester sur le marché locatif, cette pression stimule la demande, faisant de l’immobilier ancien réhabilité une véritable valeur refuge pour les investisseurs patrimoniaux.

De quoi parle-t-on ?

En matière immobilière, les termes « rénovation » et « réhabilitation » désignent des réalités différentes.

• La rénovation consiste à remettre à neuf un bâtiment ou un logement afin d’en améliorer le confort, l’esthétique et l’efficacité énergétique.
• La réhabilitation, plus conséquente, implique une transformation structurelle du bâtiment devenu inadapté à l’usage ou inexploitable.

Toutes deux impliquent des investissements importants, notamment pour l’isolation, le chauffage ou la mise aux normes des installations.

Une aubaine pour les investisseurs

On le sait, la problématique des « passoires thermiques » touche plus durement les stations, compte tenu des conditions climatiques rigoureuses et des spécificités architecturales montagnardes. Et la réglementation restant la même pour tout le monde (lire pages 18-19), une réhabilitation massive et rapide s’impose afin de sécuriser l’usage locatif, moteur économique des stations.

Dans ce contexte, les investisseurs et propriétaires jouent un rôle clé dans la dynamisation du parc immobilier ancien. Portée par des incitations fiscales et une conjoncture favorable, la réhabilitation séduit de plus en plus d’investisseurs, qui y voient une double opportunité. D’un côté, ils valorisent leur patrimoine en modernisant un bien ; de l’autre, ils optimisent leur fiscalité grâce à certains dispositifs avantageux comme le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui permet d’amortir le coût des travaux et du mobilier, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs.

Penser rénovation globale

Levier fondamental pour améliorer le confort des occupants, limiter la précarité énergétique et répondre aux nouvelles attentes des touristes qui privilégient désormais des hébergements durables et performants, la réhabilitation ne se limite plus à l’enveloppe thermique. Il s’agit de le repenser comme un espace de vie évolutif, sain et durable, à la croisée des besoins individuels, sociaux et environnementaux.

On veillera donc à favoriser l’emploi de matériaux renouvelables, de savoir-faire locaux et de solutions techniques durables. On aura ainsi recours à des matériaux à faible impact carbone, plus durables et plus respectueux de l’environnement, comme le chanvre, la ouate de cellulose ou encore la terre crue et aux techniques architecturales adaptées aux mobiliers traditionnels (bois, pierre) afin de participer à la préservation de l’identité et donc à l’attractivité des territoires aux yeux des visiteurs recherchant une expérience authentique. Et on introduit de la domotique pour piloter intelligemment le chauffage, l’éclairage ou la ventilation et optimiser la consommation énergétique au quotidien.

Requalifier les usages

Les projets de rénovation doivent aussi prendre en compte l’évolution des usages et des modes de vie. Là où les logements en stations étaient conçus pour un usage très ponctuel, principalement lié au ski, ils doivent désormais être modulaires pour répondre à la polyvalence des besoins (télétravail, workation, séjours plus longs et tout au long de l’année…).

Davantage préoccupés par la qualité de vie et soucieux de leur santé, les vacanciers sont aussi sensibles au confort thermique et acoustique, à la qualité de l’air intérieur ou encore, vieillissement de la population oblige, à l’accessibilité, soulignant la nécessité d’intégrer des solutions ergonomiques et inclusives.

Enfin, sur le long terme, la réhabilitation de l’hébergement existant génère des retombées économiques importantes pour les territoires de montagne et mobilise de nombreux artisans et entreprises locales, créant des emplois et dynamisant le tissu économique.

Se faire accompagner

Si la rénovation va dans le sens de l’intérêt économique des propriétaires et copropriétaires, tout en offrant l’opportunité de requalifier les usages mais aussi d’améliorer le confort et la qualité des logements, la mise en oeuvre concrète des projets reste souvent entravée par la complexité des démarches administratives, conjuguée à la multiplicité des dispositifs d’aide (lire tableau page 25) et, à l’accès limité aux artisans spécialisés.

Pleinement concernées et convaincues que la réhabilitation d’un bien destiné à la location saisonnière présente plusieurs avantages concrets et stratégiques, les équipes Cimalpes sont en veille permanente sur les évolutions de la réglementation et formées pour vous pour aider à planifier efficacement vos travaux.