La para-hôtellerie, un investissement locatif rentable
Relativement répandu dans les stations de ski et réputé attractif, le régime para-hôtelier permet de cumuler des avantages fiscaux et de récupérer la TVA sur les investissements et les frais généraux. Mode d’emploi :
S’il est un dispositif d’investissement visant à faciliter la mise en location d’un bien touristique et à obtenir une bonne rentabilité, c’est le régime para-hôtelier.
Une alternative entre location meublée et hôtellerie
Pour obtenir ce statut, l’exploitant doit impérativement - comme la loi l’impose à aujourd’hui - proposer à ses locataires trois services hôteliers parmi les suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception des locataires, même si celle-ci n’est pas personnalisée. Libre à lui d’assurer lui-même ces prestations ou de mandater un gestionnaire, dont c’est le métier.
Une fiscalité avantageuse
Par ailleurs, la para-hôtellerie présente un certain nombre d’avantages fiscaux intéressants. À commencer par la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur acquisition, à hauteur de 20 % (le taux appliqué actuellement) et sur les prestations annexes liées à son activité. « En contrepartie, et comme pour toute activité commerciale (cf. la para-hôtellerie relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de droit commun, et non du régime dérogatoire de la location meublée), l’exploitant sera assujetti à la TVA sur les loyers perçus et les prestations de service. Elle peut varier de 10 % sur l’hébergement à 20 % pour certains services para-hôteliers », explique Axel Peiny, conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en fiscalité au sein de la société Alpex Gestion privée qu’il a cofondé. Et celui-ci de préciser : « Conformément à la jurisprudence en vigueur, l’occupation privatisée, payante et limitée dans le temps, est également soumise à TVA. »
Récupération de la TVA : comment et sous quelles conditions
Concernant la TVA, l’acquéreur d’un bien neuf (ou ayant moins de cinq ans), vendu par un professionnel, en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ou nécessitant d’importants travaux de rénovation, peut obtenir son remboursement calculé sur le prix d’acquisition. En clair, s’il achète un appartement estimé à 1 million d’euros hors taxes, il pourra ainsi récupérer 200 000 euros de TVA... ce qui permet d’abaisser significativement le coût de l’opération. Pour en bénéficier, l’exploitant doit s’engager sur une période de vingt ans a minima, durant laquelle il est tenu de louer son bien. S’il devait le céder dans cet intervalle, le code général des impôts prévoit une régularisation de la TVA déduite au prorata des années manquantes. « Là encore, certaines règles s’appliquent. En cas de cession dans les cinq ans de l’achèvement du bien, la TVA est due sur le prix de vente au taux global si le nouvel acquéreur ne souhaite pas poursuivre l’activité para-hôtelière. Au-delà de cinq ans, la TVA déduite sera régularisée au prorata des années manquantes, par vingtième. Autre cas de figure, si l’acheteur décide de maintenir cette activité – on parle alors de reprise de l’engagement TVA –, le vendeur n’aura plus à reverser une partie de la TVA récupérée », pointe Axel Peiny.
De nombreuses charges déductibles
Parallèlement, les charges dîtes “décaissées“ – et elles sont multiples – sont déductibles des loyers perçus. Elles englobent les consommations d’eau, d’électricité et de chauffage, les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux (comme la taxe foncière, la contribution économique territoriale…), les frais de gestion et d’assurance… mais aussi les intérêts d’emprunt et l’amortissement des locaux, du matériel et du mobilier.
Amortissement du bien
Autre intérêt non négligeable pour le loueur, il est également possible d’amortir un bien affecté à l’activité para-hôtelière. Cet amortissement, qui génère une charge non payée, est retranché des loyers encaissés. « Il convient de rappeler que le terrain, correspondant selon les usages à 20 % de la propriété, est non amortissable. De fait, l’amortissement pèse sur 80 % de la valeur globale du bien », ajoute l’expert, précisant qu’il est calculé selon la méthode des composants.
Exonérations d’impôts sur la fortune sous condition
Enfin, pour l’exploitant para-hôtelier, le ou les biens concernés par cette activité peuvent faire l’objet d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous conditions restrictives nécessitant une étude approfondie du dossier. Quant aux modalités d’imposition, elles dépendent de la nature juridique du propriétaire, à savoir s’il s’agit d’une entreprise individuelle, d’une société fiscalement transparente…
Par conséquent, la para-hôtellerie offre de réelles possibilités et des avantages certains tant sur le plan économique et fiscal pour qui veut conjuguer placement patrimonial et performances locatives (en moyenne 3 % et jusqu’à 5 % de rentabilité brute, selon la localisation). Ce régime présentant des spécificités qui peuvent s’avérer complexes, il est conseillé de se faire accompagner pour faire les arbitrages qui s’imposent.
Définition de la para-hôtellerie
L’article 261 D’4°-b du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l’article 18 de la loi de Finances rectificative pour 2022 (loi n°2002-1576 du 30 décembre 2002) définit l’activité para-hôtelière : « Les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni à usage d’habitation sont effectuées à titre onéreux et de manière habituelle. Elles sont caractérisées par l’offre, en sus de l’hébergement d’au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées dans les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploité de manière professionnelles : le petit-déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée de la clientèle. »
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000001915403
Forte de son expérience dans le domaine, Cimalpes s'engage à accompagner les propriétaires dans leurs démarches et leur fournir l'ensemble des services inhérents à l'exploitation para-hôtelière. Nous pourrons mettre à disposition des exploitants, les contacts de nos partenaires conseils afin d'obtenir une étude personnalisée de leur projet immobilier.
