DPE et location saisonnière : ce que change la loi Le Meur pour les meublés de tourisme

Vous envisagez d’acheter un appartement à la montagne, ou vous êtes déjà propriétaire d’un meublé de tourisme que vous louez ? Il est temps de se pencher sur la question du DPE.

Vous envisagez d’acheter un appartement à la montagne, ou vous êtes déjà propriétaire d’un meublé de tourisme que vous louez ? Il est temps de se pencher sur la question du DPE. Comme pour la vente immobilière, ces trois lettres agissent comme un sésame pour entrer sur le marché de la location saisonnière ou poursuivre son activité locative.

Entrée en vigueur en novembre 2024 dans une relative discrétion, la loi Le Meur définit de nouvelles règles qui s’imposent à la location de courte durée. Un arsenal de mesures visant à mieux encadrer le marché de la location sur les territoires à forte pression touristique, qu’il s’agisse du littoral, de la montagne ou des villes à forte attractivité. La loi a d’ailleurs été affublée d’un surnom qui en dit long sur ses objectifs, puisqu’on parle encore de « loi anti-AirBnb ».

Parmi les mesures promues, il en est une qui pourrait avoir un impact fort sur le parc immobilier des stations de montagne : l’obligation de décence énergétique. Et pour l’activer, un juge de paix déjà connu sur le marché immobilier : le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique.

SOMMAIRE

1. Le DPE est-il obligatoire pour une location touristique ?
2. Comment faire son DPE pour une location meublée ?
3. Quels travaux pour améliorer son DPE ?
4. Peut-on bénéficier d’aides à la rénovation ?

1. Le DPE est-il obligatoire pour une location touristique ?

Le DPE n’est pas tout-à-fait nouveau dans l’activité locative. Il s’applique au secteur de la location de longue durée, ou permanente, depuis l’instauration de la loi Climat & Résilience. L’objectif était alors de favoriser la rénovation du parc locatif, dans le but d’atteindre une meilleure performance énergétique, limitant les émissions de gaz à effet de serre, mais aussi profitable aux locataires.

Le secteur de la location touristique semblait à l’abri de ces nouvelles exigences, puisque exclu des textes de la loi Climat & Résilience. Mais il se voit aujourd’hui soumis aux mêmes dispositions par la loi adoptée en novembre 2024. L’objectif in fine : inciter les propriétaires à rénover le parc immobilier touristique. Une mesure qui vise à contrer autant que possible les effets du réchauffement climatique, tout en préparant la transition des territoires de montagne vers un modèle plus durable.

Quel classement énergétique pour les meublés de tourisme ?

La loi Le Meur introduit un calendrier d’évolution progressive visant à améliorer la performance énergétique des logements proposés en location saisonnière, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, louées de façon ponctuelle ou régulière.

• À compter de novembre 2024, les nouveaux logements touristiques classés F et G ne pourront plus être proposés à la location.
• Les logements classés E sont autorisés à la location jusqu’au 1^er janvier 2034.

Ce dispositif progressif vise à ce qu’à partir de 2034, tous les meublés de tourisme présentent une étiquette énergétique comprise entre A et D.

2. Comment faire son DPE pour une location meublée ?

Quelles sont les informations à fournir ?

Pour réussir son examen DPE, la première condition est de rassembler un maximum de données techniques sur le logement : isolants, chauffage, production d’eau chaude, ventilation, ouvrants… sont passés au crible par le diagnostiqueur. Toutes les informations qui viendront préciser ces données peuvent jouer favorablement sur le DPE.

Dans le cas d’un appartement en copropriété, le DPE collectif lorsqu’il a été réalisé, fournit un grand nombre de données qui peuvent orienter positivement le DPE individuel. Le carnet d’entretien de la copropriété, qui recense les travaux réalisés, peut lui aussi révéler des améliorations récentes sur l’équipement de chauffage ou de production d’eau chaude par exemple.

Quand faire son DPE ?

A quel moment l’Administration pourra-t-elle exiger la fourniture du DPE aux fins de contrôle ?

On peut distinguer 2 cas :

• Pour les biens nouvellement mis en location: ils sont soumis à une autorisation préalable de changement d’usage (demande auprès de la Mairie) et la règle DPE s’applique. La liste des zones soumises à une autorisation de changement d'usage figure dans le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Elle regroupe l’ensemble des communes touristiques prélevant la taxe de séjour.
• Si le logement est déjà actif sur le marché locatif: aucune obligation dans l’immédiat, mais le logement devra être étiqueté D au maximum au 1^er janvier 2034.

Les plus optimistes estimeront l’échéance lointaine, mais il est fortement recommandé de réaliser le DPE afin d’anticiper les solutions. D’autant que de nombreux lots sont situés en immeuble collectif, et qu’il convient de distinguer les travaux à mener à titre privatif, et ceux qui relèvent de la copropriété.

De plus, le parc immobilier en stations de ski est particulièrement exposé aux problèmes de performance thermique : selon une étude récente de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), 28% des logements en stations de ski sont considérés comme passoires thermiques, car étiquetés F ou G. Et le chiffre grimpe jusqu’à 70% dans certaines stations si l’on ajoute les biens étiquetés E.

3. Quels travaux pour améliorer son DPE ?

Modifier l’étiquette DPE de son bien pour atteindre les seuils énergie exigés, nécessite d’identifier les travaux qui peuvent être réalisés à titre privatif. Mais quels sont les postes de travaux les plus impactants dans le cadre d’une rénovation énergétique ?

Pour répondre à cette question essentielle, on peut réaliser dans certains cas, en complément du diagnostic de performance énergétique, un audit énergétique qui détermine les scénarios de travaux appropriés.

Isolation : l’élément clé pour passer d’un DPE G/F à D

L’isolation des toitures, murs et planchers bas est une étape jugée souvent prioritaire pour une rénovation énergétique efficace. Une mauvaise isolation entraîne des déperditions thermiques importantes, qui peuvent monter jusqu’à 30% de perte de chaleur dans le cas d’une toiture insuffisamment isolée. L’isolation des combles, lorsqu’ils sont présents, permet de lutter efficacement contre cette perte de chaleur.

L’isolation des murs est plus coûteuse dans sa mise en œuvre. Elle est souvent nécessaire dans la rénovation des copropriétés anciennes. Deux techniques sont proposées :

• l’isolation par l’extérieur (ITE), qui offre l’avantage de ne pas amputer la surface habitable des logements, mais nécessite la mise en œuvre par un professionnel et un chantier conséquent,
• l’isolation par l’intérieur, qui vient grignoter la surface habitable et impose parfois un réaménagement des espaces intérieurs.

Dans le cas d’un appartement en copropriété, l’ITE collective programmée par la copropriété restera la plus efficace et rend inutiles les travaux d’isolation individuels.

Chauffage et production d’eau chaude : des systèmes plus efficaces

Changer le système de chauffage ou de production d’eau chaude est aussi l’une des principales mesures préconisées lors d’une rénovation. S’il est facile de moderniser son installation de chauffage individuelle, l’opération est plus complexe dans les bâtiments disposant d’un chauffage collectif, où l’ensemble des copropriétaires sont appelés à financer les travaux.

Dans les deux cas, le choix d’un nouveau mode de chauffage doit être compatible avec l’installation existante (conduction par fluides, résistances). Elle sera aussi choisie en cohérence avec les contraintes de l’altitude.

Fenêtres et ouvrants : la fin des courants d’air

Les vitrages modernes, par leurs caractéristiques techniques, offrent un meilleur pouvoir isolant. Inutile de se ruer sur le triple vitrage : un simple double vitrage avec gaz isolant reste performant, tout en favorisant les apports caloriques solaires.

Des fenêtres et baies performantes à Courchevel (chalet Libellule)

Ventilation : renouveler l’air en limitant la perte de chaleur

Elle est on ne peut plus discrète dans l’habitat, et pourtant la VMC (ventilation mécanique contrôlée) a un rôle-clé dans le confort au quotidien et dans l’efficacité énergétique du logement. Elle favorise le renouvellement de l’air, tout en réduisant les pertes thermiques.

Dans les logements dépourvus de VMC, souvent antérieurs aux années 1980, l’installation d’une VMC associée à des travaux d’isolation constitue une bonne base pour améliorer la performance énergétique du bien.

4. Peut-on bénéficier d’aides à la rénovation ?

Contrairement aux idées reçues selon lesquelles les aides sont souvent réservées aux acheteurs de résidence principale, il existe des dispositifs pour les résidences secondaires ou investissements locatifs.

• La prime énergie ou certificat d’économie d’énergie (CEE) : il s’agit d’une aide financière accessible à tous, financée par les industries les plus carbonées qui compensent ainsi leurs émissions carbone. Le montant de la prime dépend des revenus du foyer, de la nature des travaux, de la performance des équipements et de la localisation du logement. Jusqu’à 25 €/m² pour l’isolation des combles.
  
  
• MaPrimeRénov’ : ce dispositif d’aides financières s’applique aux résidences principales. Il existe toutefois une aide sous conditions, destinée aux copropriétés qui entreprennent des travaux sur l’ensemble de la copropriété.

Pour financer la rénovation thermique d’un bâtiment collectif, en réduisant au minimum le reste à charge pour les copropriétaires, des solutions innovantes ont vu le jour. Comme le projet visant la création de surfaces additionnelles, vendues sous forme de lots nouveaux, qui viennent amortir le coût global de la rénovation énergétique. Une solution récemment mise en œuvre pour la résidence l’Ariondaz à Courchevel.

Un exemple innovant de rénovation énergétique (L’Ariondaz, Courchevel)