Neuf ou ancien, que choisir ?

Prix, emplacement, fiscalité, transmission, DPE et évolution de la législation sont autant de composantes à prendre en compte avant d’investir dans le neuf ou l’ancien. Débroussaillage !

Les avantages du neuf

TROIS GARANTIES ET UN ACCÉLÉRATEUR

La garantie décennale couvre les éléments structuraux du bâtiment pendant 10 ans, ce qui signifie que tout problème sur la structure ou rendant le bien impropre à l'habitation est pris en charge. S’ajoute, la garantie de parfait achèvement pendant la première année et la garantie biennale pour le bon fonctionnement des équipements classiques pendant 2 ans.
Pour pallier le risque d’une liquidation d’un artisan dans ces délais, le promoteur à l’obligation de souscrire à une assurance dommage-ouvrage qui viendra indemniser le propriétaire en cas de casse sur des éléments structurants du bâtiment.

FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS

Les frais de notaire s’élèvent à 2,5 % du montant du bien, tandis que dans l'ancien, ils sont plutôt autour de 8 %, ce qui représente une différence significative, d’autant que les banques se refusent aujourd’hui au fameux 110 % c’est-àdire le financement du bien plus les frais d’actes dont font partie les frais de notaires.

En phase avec les exigences de performance énergétique

Que ce soit en termes de performance énergétique, d’isolation thermique et d’utilisation de nouvelles technologies pour se chauffer ou se rafraîchir, l’immobilier neuf présente les meilleurs atouts. La quasi-certitude d’obtenir une bonne note au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) autorise la mise en location du logement sans contrainte conformément à la loi Climat et Résilience. Pour rappel, cette loi concerne aujourd’hui les locations destinées à devenir des résidences principales à usage d’habitation mais pourrait s’étendre aux locations touristiques prochainement.

Que ce soit en termes de performance énergétique, d’isolation thermique et d’utilisation de nouvelles technologies pour se chauffer ou se rafraîchir, l’immobilier neuf présente les meilleurs atouts. La quasi-certitude d’obtenir une bonne note au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) autorise la mise en location du logement s'il est conforme aux niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis par la loi Climat & Résilience, mesure étendue aux locations de tourisme par la loi du 19 novembre 2024. Ainsi à partir de 2034, un meublé de tourisme devra justifier d'un DPE classé entre A et D pour maintenir une activité locative.

Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location touristique constitue la résidence principale du bailleur.

LE CHOIX DE RÉCUPÉRER LA TVA

L’achat du bien neuf permet de récupérer la TVA sur le montant du bien sous certaines conditions. Cette option n’est pas obligatoire et permet une occupation privative plus contraignante et peut potentiellement être moins favorable en termes de fiscalité à la revente.

Ancien : Les + et les -

 

++ PRIX  Les biens immobiliers anciens sont souvent moins chers que les biens neufs, en raison de facteurs tels que la dépréciation du bâtiment. Ils sont également plus sujets à une négociation de prix.

 

++ EMPLACEMENT Ils sont généralement situés dans des quartiers établis avec une infrastructure développée, des services de proximité et un accès ski aux pieds.

 

+ ET -  CARACTÈRE À l’exception des chalets qui possèdent un charme indéniable, les résidences datant de plus de 30 ans conservent leur héritage en termes de style et d’architecture. Les vraies belles bâtisses se trouvent dans les villages stations : Megève, Saint- Gervais, Morzine, Val d’Isère, la Clusaz, Arêches Beaufort… Chamonix, ville à la montagne, présente tous les profils décrits ci-dessus.

 

+ ET -  RÉNOVATION   Les possibilités de rénovation notamment sur la maison individuelle sont énormes avec l’exemple parfait de la grange transformée en chalet. Dans les résidences, la rénovation, notamment énergétique, devient une obligation au regard de la loi du 19 novembre 2024, qui définit un seuil minimal de performance énergétique (DPE classé A à D) pour autoriser l'activité locative. Il est donc primordial de se renseigner sur la performance globale de la résidence, et les éventuels travaux votés par la copropriété pour atteindre les normes fixées par la loi.

 

+ ET -  DISPONIBILITÉ Contrairement aux biens neufs qui peuvent nécessiter une période de construction, les biens immobiliers anciens sont généralement disponibles immédiatement. Il convient tout de même d’intégrer les éventuels délais de rénovation.

 

+ ET -  INVESTISSEMENT LOCATIF  Les biens immobiliers anciens et rénovés offrent souvent un meilleur rendement locatif par rapport aux neufs en raison de leur emplacement. En revanche, ils ne peuvent pas bénéficier de récupération de la TVA sur le prix d’achat.

 

+  DÉFICIT FONCIER* Lorsque les charges (intérêts d'emprunt, travaux de rénovation, frais de gestion, etc.) liées à la location d'un bien immobilier dépassent les revenus générés, un déficit foncier peut être créé. Ce déficit peut être déduit des autres revenus fonciers ou des revenus globaux, ce qui permet de réduire l'impôt à payer.

 

+ AMORTISSEMENTS Dans le cadre de l'investissement locatif dans l'ancien, il est possible d'amortir le coût d'acquisition du bien immobilier pour une mise en location meublée ou para-hôtellerie. Cela permet de déduire une partie du prix d'achat chaque année, réduisant ainsi les revenus locatifs imposables et l'impôt à payer.

 

++ ABATTEMENT Les revenus issus de la location de meublés peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % avec plafond de recettes de 15.000 € pouvant aller jusqu’à 50 % avec plafond de recettes de 77.700 € si le bien est classé meublé de tourisme.

 

                                                                         *valable pour le neuf